Im Folgenden erklären wir, wie die Mietpreisbremse funktioniert, für welche Immobilienarten sie greift – und warum sie bei den Wohnkonzepten der ERL Immobiliengruppe in der Regel nicht zur Anwendung kommt.
Was regelt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde 2015 mit § 556d ff. BGB eingeführt und erlaubt den Bundesländern, in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Wiedervermietung von Bestandswohnungen zu regulieren. Konkret bedeutet das: Bei der Neuvermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – es sei denn, eine der gesetzlich definierten Ausnahmen greift.
Bayern und Baden-Württemberg haben zahlreiche Städte und Landkreise als angespannt eingestuft, darunter etwa München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Stuttgart oder Freiburg. Die Mietpreisbremse ist dort also grundsätzlich aktiv.
Für welche Immobilien gilt die Mietpreisbremse – und für welche nicht?
Die Regelungen gelten ausschließlich für klassische Mietwohnungen im Bestand. Ausgenommen sind unter anderem:
- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB),
- umfassend modernisierte Wohnungen, bei denen die Modernisierungskosten ein Drittel der Neubaukosten übersteigen (§ 556f Satz 2 BGB),
- Wohnformen mit fehlender Vergleichbarkeit, etwa aufgrund besonderer Nutzung, Ausstattung oder Zweckbindung.
Warum ERL-Immobilien meist nicht unter die Mietpreisbremse fallen:
Pflegeappartements und stationäre Einrichtungen
Pflegeappartements befinden sich in der Regel in vollstationären Pflegeeinrichtungen und unterliegen den jeweiligen Landesheimgesetzen. Die Einheiten sind zweckgebunden und dürfen ausschließlich von Personen mit Pflegebedarf bewohnt werden. Zudem handelt es sich bei den Mieteinnahmen um Entgelte für Räume in einer Pflegeeinrichtung – eine direkte Anwendung der Mietpreisbremse ist hier rechtlich nicht vorgesehen, da kein allgemeiner Mietwohnraum im Sinne des § 556d BGB vorliegt.
Betreutes Wohnen und Betreutes Wohnen Plus
Beim Betreuten Wohnen und Betreuten Wohnen Plus werden eigenständige Mietverträge für barrierefreie Wohnungen abgeschlossen. Die Service- und ggf. Pflegeleistungen werden vertraglich und rechtlich klar davon getrennt. Dennoch handelt es sich um eine besondere Wohnform, die sich durch bauliche, technische und organisatorische Merkmale deutlich vom klassischen Mietwohnraum unterscheidet:
Barrierefreie Ausstattung gemäß DIN 18040-2, 24-Stunden-Notrufsysteme, gemeinschaftliche Begegnungsräume sowie betreuungsbezogene Infrastrukturangebote sind nur einige der Merkmale. Für solche Wohnformen existieren in den meisten Städten keine Vergleichsmieten – sie tauchen nicht im Mietspiegel auf und sind mit herkömmlichen Mietwohnungen nicht vergleichbar. Eine Anwendung der Mietpreisbremse ist daher rechtlich ausgeschlossen. Die Mietpreise werden individuell vereinbart.
Studentenappartements und Personalwohnen
Studentenappartements sind meist kleinflächige, vollmöblierte Wohneinheiten mit eigenem Bad und Küchenzeile, häufig in Gebäuden mit gemeinschaftlichen Lern- oder Aufenthaltsräumen. Auch hier fehlt die Vergleichbarkeit mit dem regulären Mietwohnungsmarkt – sowohl aufgrund der Ausstattung als auch wegen der einheitlichen Zielgruppe.
Personalwohnen wiederum wird oft im Rahmen betrieblicher Nutzung vergeben – etwa als Mitarbeiterwohnungen oder zur kurzfristigen Unterbringung von Klinik- oder Pflegepersonal. Auch diese Wohnformen fallen rechtlich nicht unter die klassischen Regelungen der Mietpreisbremse, da sie entweder einer unternehmensbezogenen Zweckbindung unterliegen oder eine andere vertragliche Grundlage besitzen.
Mietgestaltung orientiert sich an Wohnnutzen und Ausstattung
Da bei diesen Immobilienarten weder die Mietpreisbremse greift noch ein regionaler Mietspiegel als Vergleichsgrundlage herangezogen werden kann, orientiert sich die Miethöhe an den besonderen Anforderungen und dem gebotenen Leistungsumfang. Bewohnergruppen wie Senioren oder Studierende suchen gezielt nach Wohnraum, der ihren individuellen Bedürfnissen entspricht – etwa barrierefrei, mit Serviceleistungen, möbliert oder in Gesellschaft von Gleichgesinnten. Die Bewohner betrachten die Miete im Gesamtkontext der Wohnqualität und Zusatzleistungen – der gebotene Komfort sowie die auf ihre Bedürfnisse abgestimmte Ausstattung stellen für sie einen spürbaren Mehrwert dar. Für Anleger bedeutet das stabile Mieteinnahmen bei gleichzeitig hoher Nachfrage.
Welche Aspekte Anleger beachten sollten
Wer in eine Immobilie investiert, achtet zu Recht auf Rechtssicherheit, Mietentwicklungspotenzial und planbare Einnahmen. Die Mietpreisbremse kann in klassischen Wohnungsmärkten eine Herausforderung darstellen – bei spezialisierten Wohnformen wie bei der ERL Immobiliengruppe jedoch nicht.
Das liegt vor allem daran, dass die meisten Objekte als Neubauten gelten und damit von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, viele Wohnformen nicht mit herkömmlichem Wohnraum vergleichbar sind und es keine ortsüblichen Vergleichsmieten für Pflege-, Betreuungs- oder Spezialwohnen gibt.
Diese Rahmenbedingungen schaffen für Kapitalanleger mehr Transparenz und Sicherheit – gerade in einem Marktumfeld, das zunehmend reguliert wird.
Natürlich ist die Mietpreisbremse ein wichtiges Instrument zur Begrenzung von Mietsteigerungen im klassischen Wohnungsmarkt. Sie zielt jedoch auf Standardmietverhältnisse im Bestand ab – nicht auf Immobilien wie Pflegeappartements, Betreutes Wohnen oder Studentenappartements.
Anleger, die in diese Immobilienarten investieren, profitieren nicht nur von stabilen Mieterträgen und langfristiger Nachfrage, sondern auch davon, dass sie in der Regel nicht den Einschränkungen der Mietpreisbremse unterliegen.
