Teil 2: Versteuerung laufender Mieteinnahmen
Müssen Immobilienbesitzer ihre kompletten Mieteinnahmen versteuern?
Nein, nur das Ergebnis der Einnahmenüberschussrechnung wird versteuert. Um dieses zu ermitteln, werden von den Einnahmen die Werbungskosten abgezogen. Zu den Einnahmen zählen die Mietzahlungen sowie die Nebenkosten, diese können allerdings bei den Ausgaben wieder abgesetzt werden. Als Werbungskosten gelten nämlich sämtliche Ausgaben:
- Schuldzinsen
- Grundsteuer
- Arbeitsmittel
- Nebenkosten
- Abschreibungen
- usw.
Besonders interessant ist, dass die Abschreibungen ebenfalls unter Werbungskosten fallen. Dank des Wachstumschancengesetzes kann man unter bestimmten Voraussetzungen die lineare bzw. degressive Abschreibung geschickt mit der Sonderabschreibung kombinieren, um einen maximalen Abschreibungswert zu erhalten. Somit ergeben sich auch höhere Werbungskosten und dadurch ein geringerer Überschuss. Es fallen also weniger oder in den ersten Jahren oft auch gar keine Steuern für die laufenden Mieteinnahmen an.
Wie hoch ist die Versteuerung der laufenden Mieteinnahmen?
Es kommt auf zwei wesentliche Faktoren an:
- Tritt eine Privatperson oder eine Gesellschaft als Vermieter auf?
- Wie hoch sind die Einnahmen? Wichtig: Hier wird nicht nur der Überschuss aus den laufenden Mieteinnahmen berechnet, hinzu kommen auch alle weiteren Einnahmen wie z.B. Gehälter aus nicht selbstständiger Arbeit.
Privatpersonen:
Bei Privatpersonen gelten fünf verschiedene Tarifzonen:
Die ersten 11.604 Euro werden nicht versteuert. Wenn ein Immobilienbesitzer beispielsweise 11.610 Euro Einkünfte hat, unterliegen lediglich 6 Euro der Besteuerung.
Personengesellschaft (Einzelunternehmen)
Handelt es sich bei dem Immobilienbesitzer um eine Personengesellschaft an welcher ausschließlich natürliche Personen beteiligt sind, fällt auf die laufenden Mieteinnahmen Einkommensteuer an. Es gilt das Transparenzprinzip. Demnach greift obige Tabelle für Privatpersonen: Es werden Steuern zwischen 0 und 45 % fällig.
Zusätzlich kann auf Ebene der Personengesellschaft in Ausnahmefällen Gewerbesteuer anfallen, weil dort das Transparenzprinzip nicht gilt. Allerdings kann diese bei der Einkommenssteuer wieder angerechnet werden.
Soli und Kirchensteuer sind auch bei Personengesellschaften zusätzlich zu bezahlen.
Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH)
Bei Kapitalgesellschaften wie einer GmbH greifen die Körperschaftssteuer in Höhe von 15 % sowie die Gewerbesteuer in Höhe von ebenfalls ca. 15 % (hiervon existieren Ausnahmen).
Vorsicht ist allerdings bei Ausschüttungen geboten: Wird Geld von einer GmbH an natürliche Personen ausgeschüttet, fällt zusätzlich eine Kapitalertragssteuer in Höhe von 25 % an. Reinvestitionen innerhalb der GmbH dagegen sind steuerfrei, da keine Ausschüttungen erforderlich sind – beim Kauf einer weiteren Immobilie aus dem Guthaben ist keine Kapitalertragssteuer zu entrichten.
Soli und Kirchensteuer sind auch hier nicht berücksichtigt und sind ggf. zusätzlich zu bezahlen.
Kapitalgesellschaften dürfen sich über einen fixen Steuerbetrag freuen. Macht es vor diesem Hintergrund Sinn, eine GmbH zu gründen?
Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Hier ist zu berücksichtigen, dass natürliche Personen oder Personengesellschaften in der Regel einen höheren Steuersatz haben. Durch die hohen Abschreibungen, gerade in den ersten Jahren, entsteht häufig ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust führt bei natürlichen Personen und Personengesellschaften zu einer höheren Steuerersparnis als bei Kapitalgesellschaften. Daher ist die Gründung einer GmbH nicht immer empfehlenswert. Weil hier aber viele verschiedene Faktoren miteinspielen, ist für eine individuelle Berechnung eine Beratung beim Steuerberater sinnvoll.
In den weiteren Folgen der Serie „Steuern in der Immobilienanlage“ behandeln wir folgende Themen:
