Seniorenimmobilien wie Pflegeappartements oder Betreutes Wohnen sind aus Anlegersicht schon lange kein Nischenprodukt mehr. Trotz der Corona-Pandemie konnte sich diese längst eigenständige Assetklasse zuletzt als Wachstumsmarkt weiter etablieren, wie aus einer Studie der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland aus dem Herbst hervorgeht. "Seniorenimmobilien sind langfristig attraktive Investitionsgüter", betont Dirk Hennig, Partner bei PwC Deutschland und Experte für Immobilienbewertung.
Markus Erl, Vorstand der ERL Immobilien AG, kann die zunehmende Beliebtheit dieser zukunftsgerechten Wohnformen unter Kapitalanlegern nur bestätigen: "Viele suchen gerade in Zeiten von Nullzinsen auf der Bank unkomplizierte Anlagemöglichkeiten in Immobilien." Wer sich für den Kauf eines Pflegeappartements entscheide, wähle zudem eine Investition mit sozialer Komponente. "Vor allem aber ist der Aufwand für Käuferinnen und Käufer gering, weil wir uns von der Verwaltung bis zur Vermietung um alles kümmern. Außerdem holen wir für die Pflege starke Partner ins Boot."
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
War es früher ausschließlich Banken, Vermögensverwaltungen und Fonds vorbehalten, von diesem Markt zu profitieren, können seit einiger Zeit auch private Investoren an diesem Anlagemarkt teilhaben und einzelne Appartements in Senioreneinrichtungen erwerben. Diese Anlagemöglichkeit hat gleich mehrere interessante Aspekte:
- Mietsicherheit: Mit den Betreibern der Pflegeimmobilien werden langfristige Mietverträge (in der Regel 25 Jahre) abgeschlossen. Die Mietzahlung an die Eigentümer erfolgt unabhängig von der Belegung des Appartements. Die Miete ist dabei nicht vom Mietpreisspiegel abhängig, sondern wird entsprechend des Verbraucherindex teilweise angepasst.
- Demografischer Wandel: Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt und damit auch die Nachfrage nach Pflegeplätzen. Schon jetzt ist es mancherorts schwer, im Bedarfsfall rasch einen geeigneten Platz zu finden. Dieser Mangel an Pflegeplätzen wird sich in den kommenden Jahren noch einmal verschärfen: So gehen Experten des RWI Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung davon aus, dass die Zahl der pflegebedürftigen Menschen von aktuell rund 4,1 Millionen auf 4,9 Millionen im Jahr 2030 steigen wird.
- Ohne Stress: Anders als bei einer klassischen Eigentumswohnung muss sich der private Investor weder um die Vermietung noch um die Nebenkostenabrechnung oder Instandhaltung kümmern.
- Bevorzugtes Belegungsrecht: Will der Eigentümer oder ein naher Angehöriger einmal selbst in das Pflegeappartement einziehen, gilt ein bevorzugtes Belegungsrecht. Hierbei ist er aber nicht an sein eigenes Appartement gebunden, sondern kann sich, sollte sich die Lebenslage geändert haben, auch für ein Appartement an einem anderen Standort entscheiden. Die Pflegeimmobilie bietet somit eine große Entscheidungsfreiheit für die Gestaltung des eigenen Lebens.
- Steuervorteile: Steuerlich bietet die Pflegeimmobilie die gleichen Vorteile wie eine Eigentumswohnung, sie kann nach dem Einkommenssteuergesetz entsprechend abgesetzt werden. Auch bei einer Pflegeimmobilie wird das Eigentum im Grundbuch verankert. Die Pflegeimmobilie kann somit wie jede andere Immobilie auch verschenkt, verkauft oder vererbt werden.
Pflegeheimbetreiber als wichtiger Faktor
Aus der PwC-Studie geht zudem hervor, dass die Professionalisierung der Pflegebranche voranschreitet. Betreiber von Senioreneinrichtungen arbeiteten demnach transparenter und würden so das Vertrauen von Investoren gewinnen. Denn das wichtigste Entscheidungskriterium für über drei Viertel der Anleger sei letztlich die Bonität und Erfahrung des Betreibers. "Ob Objekte regulatorische Vorgaben wie die Einzelzimmerquote erfüllen, ist für ebenso viele Befragte von hoher Bedeutung", heißt es weiter.
Die Betreiber selbst achteten bei der Ansiedlung eines neuen Standortes vor allem auf die Mikrolage, sprich die nähere Umgebung, und ob Fachkräfte das Objekt gut erreichen könnten. Eine Pflegeimmobilie sollte vor allem auch gut angebunden sein, mit Geschäften und Ärzten in der Nähe. "Versetzen Sie sich in die Lage, dass Sie einen Ihrer Lieben in einem Seniorenheim unterbringen müssen", rät Markus Erl auch Kapitalanlegern. "Und fragen Sie sich, was dann wichtig ist."
