Wenn es um die Abschreibung von Pflegeeinrichtungen geht, wirft das Wachstumschancengesetz nach wir vor viele Fragen auf. Experte Jonas Seitz kennt die Antworten. Er ist Steuerberater in der Kanzlei Dr. Kittl & Partner, Master of Arts - Taxation und Lehrbeauftragter der TH Deggendorf, und beschäftigt sich intensiv mit den Details des Gesetzes. Er erklärt, warum die Situation aktuell nicht eindeutig ist. Wie sich die aktuelle Gesetzeslage auf ERL Immobilien auswirkt, erklärt Prokurist Thomas Stallwanger.
ERL: Können Kapitalanleger für eine vollstationäre Pflegeeinrichtung die degressive AfA geltend machen?
Jonas Seitz: Leider ist eine konkrete Antwort bisher nicht möglich. Das Wachstumschancengesetz wurde nach zähem Hin und Her am 27.03.2024 im Bundesgesetzblatt verkündet. Da bei der Verkündung des Gesetzes, jedoch mehrere Fragen offenblieben, warten Immobilieninvestoren und deren Steuerberater seither auf ein klarstellendes Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen (BMF). Durch dieses Schreiben hat das Ministerium die Möglichkeit, zu den noch offenen Fragen Stellung zu beziehen. Auch die Frage, für welche Arten von Pflegeeinrichtungen die neue geometrisch-degressive AfA Anwendung findet, wird hoffentlich im Rahmen dieses BMF-Schreibens geklärt.
ERL: Und wie sieht es mit der Sonder-AfA nach $ 7b für QNG-Gebäude aus?
Jonas Seitz: Wie bei der degressiven Abschreibung warten wir auch hier auf das Schreiben des BMF.
ERL: Wie kommt es zu dieser Ungewissheit?
Jonas Seitz: Die degressive AfA kann grundsätzlich nur für Immobilien in Anspruch genommen werden, welche zu Wohnzwecken vermietet werden. Bei stationären Pflegeeinrichtungen stellt sich somit die Frage, ob das Merkmal des „Wohnens“ oder das Merkmal der „Pflege“ stärker ausgeprägt ist. Stellen Sie sich ein Krankenhaus vor, hier überwiegt definitiv der Faktor „Pflege“ da keiner der Patienten das Krankenzimmer primär zu „Wohnzwecken“ nutzt. Bei Pflegeimmobilien stellt sich daher die Frage, wann der Aspekt des Wohnens überwiegt und wo die Grenze zur Pflege verläuft. Diese Frage kann ausschließlich das BMF-Schreiben oder ein Gericht beantworten.
Eine Wohnung, die in Form des betreuten Wohnens genutzt wird, dient nach BFH-Urteil vom 30.09.2003 regelmäßig der Nutzung zu Wohnzwecken. Daher sollten Immobilien im Rahmen des betreuten Wohnens diese Voraussetzung der degressiven AfA erfüllen. Abschließende Rechtssicherheit gibt es auch hier jedoch erst mit besagtem BFM-Schreiben. Zumal es über dieses Kriterium hinaus noch weitere Anforderungen an Pflegeappartements gibt, wie beispielsweise die Größe des Appartements, als auch die benötigte Ausstattung der Küchenzeile. Auch hier gibt es für die neue degressive AfA derzeit keine abschließende Rechtssicherheit.
In Summe lässt sich festhalten, dass der Gesetzgeber die degressive AfA in den meisten Fällen zwar nicht kategorisch ausgeschlossen hat, in manchem Fällen aber keine Rechtssicherheit herrscht, ob die degressive AfA Anwendung findet. Als Steuerberater sehen wir uns gegenüber unseren Mandanten als auch den Investoren der ERL Unternehmensgruppe jedoch in der Pflicht, ausschließlich 100 % rechtssichere Sachverhalte zu beraten und keine leere Versprechen zu geben. Was wäre schlimmer, als dass sich neue Eigentümer auf die Nutzung der degressiven AfA verlassen, diese aber im Nachgang nicht angewendet werden kann und sich die Eigentümer somit verkalkulieren. Sollte sich hingegen im Nachgang herausstellen, dass eine Immobilie doch unter die degressive AfA fällt, ist nichts verloren, denn die degressive AfA kann dann - zur Freude aller - problemlos angewendet werden.
ERL: Welche rechtssicheren Abschreibungsmöglichkeiten haben Eigentümer, die in eine vollstationäre Pflegeeinrichtung investieren, aktuell?
Jonas Seitz: Ohne Zweifel findet bei der Vermietung einer Immobilie in einer vollstationären Pflegeeinrichtung die normale Absetzung für Abnutzung Anwendung. Die Höhe der normalen AfA ist unteranderem abhängig vom Jahr der Fertigstellung der Immobilie. Wurde die Immobilie nach dem 31.12.2022 fertigstellt, beträgt die jährliche AfA 3 %. Wurde die Immobilie vor dem 01.01.2023 fertigstellt, beträgt die jährliche AfA gewöhnlich 2 %.*
ERL: Zusammenfassend lässt sich also aktuell keine fixe Aussage treffen, ob die degressive AfA und die Soner-AfA QNG bei vollstationären Pflegeeinrichtungen Anwendung finden. Was bedeutet das für die ERL Immobilien?
Thomas Stallwanger: Wir beschäftigen uns viel mit den Voraussetzungen, die eine Immobilie für die degressive Abschreibung erfüllen muss. Diese Voraussetzungen sind bei all unseren neuen, aktuell im Bau befindlichen Pflege-Objekten, wie beispielsweise in Lenting und Marktbreit, berücksichtigt. Sie erfüllen sämtliche Normen, die für eine Abschreibung nötig sind. Sobald es also grünes Licht durch das BMF-Schreiben gibt, können unsere Kunden die Pflegeappartements vollumfänglich abschreiben.
*Bei diesem Bericht handelt es sich um eine allgemeine Information, die keine Beratung ersetzt. Für individuelle Fragen kontaktieren Sie bitte Ihren Steuerberater.
