AfA, Sonderabschreibung und Wachstumschancengesetz – diese drei Begriffe sollten Kapitalanleger kennen. Denn sie ermöglichen einen großen Steuervorteil. Was sich dahinter verbirgt und wer von den Abschreibungen profitiert, erklärt Jonas Seitz, Steuerberater in der Kanzlei Dr. Kittl & Partner.
Abschreibung für Abnutzung
AfA auf 3 % erhöht
Bereits zum 1. Januar 2023 wurde die Abschreibung für Abnutzung für Immobilien, kurz AfA, von bisher 2 % auf nun 3 % erhöht.
Was ist die AfA?
AfA ist die Abkürzung für „Abschreibung für Abnutzung“. Weil sich eine Immobilie im Laufe der Jahre abnutzt, verliert sie dadurch an Wert. Durch die AfA können die Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Es handelt sich hierbei um eine lineare Abschreibung, die im Gegensatz zur degressiven Abschreibung, immer gleich hoch bleibt.
Welche Voraussetzungen gibt es?
Die höhere AfA von 3 % kann bei Neubauten geltend gemacht werden. Konkret gilt sie für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden bzw. werden. Außerdem müssen abschreibungsfähige Immobilien gewerblich genutzt oder vermietet sein.
Wie lange kann man Immobilien abschreiben?
Bei rein linearer Abschreibung von 3 %, ist die Abschreibung über einen Zeitraum von rund 33 Jahren möglich.
Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau
Sonderabschreibung in Höhe von 5 %
Zusätzlich zur AfA gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. Diese beträgt 5 % aus 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und kann in den ersten vier Jahren geltend gemacht werden.
Was ist die Sonderabschreibung?
Mit der Sonderabschreibung sollen Anreize für Kapitalanleger geschaffen werden, um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern. Festgehalten ist sie in § 7b EStG. Es handelt sich um eine lineare Abschreibung in Höhe von 5 % jährlich, die zusätzlich zur AfA vier Jahre lange geltend gemacht werden kann.
Welche Voraussetzungen gibt es?
- Zeitpunkt des Bauantrags: Der Bauantrag für das abschreibungsfähige Gebäude muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt worden sein bzw. gestellt werden. (Die Sonderabschreibung wurde verlängert. Der ursprüngliche Förderzeitraum lag zwischen 31. August 2018 und 1. Januar 2022. Für diese Immobilien sind Abschreibungen zu anderen Voraussetzungen möglich.)
- Energieeffizienz: Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass das Gebäude die Kriterien eines „Effizienzhauses 40“ erfüllt. Dies muss durch das QNG-Zertifikat (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) belegt sein.
- Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 4.800 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. (Im vorherigen Förderzeitraum: 3.000 Euro)
- Vermietung: Das Objekt muss mindestens zehn Jahre lang nachweisbar vermietet sein. Wie lange kann man die Sonderabschreibung geltend machen? Die Sonderabschreibung ist im Jahr des Erwerbs und in den darauffolgenden drei Jahren möglich.
Wachstumgschancengesetz
Degressive Abschreibung in Höhe von 6 %
Für Wohngebäude mit Baubeginn oder Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages ab 1. Oktober 2023 soll es als Alternative zur linearen AfA in Höhe von 3 % eine degressive AfA in Höhe von 6 % geben. Es ist vorgesehen, einen Wechsel zwischen degressiver und linearer Abschreibung zu ermöglichen. So kann man in den ersten Jahren nach der Investition die höhere Abschreibung von 6 % ausschöpfen und anschließend, wenn die degressive Abschreibung weniger lukrativ wird, in die lineare Abschreibung wechseln.
Was ist das Wachstumschancengesetz?
Das Wachstumschancengesetz soll Anreize zu Investitionen und Innovationen bieten und zu einer Steuervereinfachung beitragen. Den Regierungsentwurf hat das Bundeskabinett bereits am 30. August beschlossen. Die Verabschiedung im Bundestag fand am 10. November statt. Nun muss nur noch das Bundesrat zustimmen. Mit der endgültigen Verabschiedung des Gesetzes rechnet man zum 15. Dezember 2023.
Welche Voraussetzungen gibt es?
Sollte das Gesetz im Dezember verabschiedet werden, wird es für die degressive Abschreibung folgende Voraussetzungen geben:
- Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung: Die Abschreibung gilt ausschließlich für Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 oder für Wohngebäude deren Anschaffung in diesem Zeitraum erfolgt. Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt der Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten an der Immobilie auf den Erwerber übergehen. Die Anschaffung muss bis Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen.
- Vermietung: Die Abschreibung ist nur für vermietete Objekte möglich.
Wie lange kann eine Immobilie abgeschrieben werden?
Grundsätzlich ist die degressive Abschreibung nutzbar, bis die Anschaffungskosten der Immobilie abgeschrieben wurden. Allerdings wird der finanzielle Vorteil durch die ständige Verringerung des Abschreibungsbeitrags im Laufe der Jahre geringer, so dass sich nach mehreren Jahren ein Wechsel in die lineare Abschreibung lohnt. Um den günstigsten Zeitpunkt für den Wechsel exakt zu bestimmen, sind individuelle Berechnungen nötig.
Kombinationsmöglichkeiten
Die lineare Abschreibung und die Sonderabschreibung sind parallel anwendbar. Ebenso sollen degressive Abschreibung und Sonderabschreibung kombiniert möglich sein. Die degressive Abschreibung soll als Alternative zur linearen Abschreibung dienen (siehe oben).
Zusammenfassung
Kapitalanleger profitieren von den verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten, weil sie dadurch einen enormen Steuervorteil erzielen. Alleine durch die lineare Abschreibung und die Sonderabschreibung können aktuell innerhalb der ersten vier Jahre ca. 32 % geltend gemacht werden. Bisher dauerte das rund 16 Jahre. Wenn nun noch das Wachstumschancengesetz beschlossen wird und die degressive Abschreibung kommt, erhöht sich dieser Wert auf bis zu 35 %. Auch die Anhebung der Freigrenze für Mieteinnahmen auf 1.000 Euro wirkt sich positiv aus. Immobilienbesitzer dürfen dadurch mit optimalen Renditen rechnen.
Die meisten Abschreibungen sind übrigens einfach und formlos im Rahmen der Steuererklärung möglich. Hierfür sind keine gesonderten Anträge nötig.
Die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs für Immobilien, welche für mindestens zehn Jahre im Privatvermögen gehalten wurden, ist weiterhin gegeben.
Weitere Vorteile
Schon gewusst? Die lukrativen Abschreibungsmöglichkeiten sind nicht die einzigen Vorteile, von denen ERL-Kunden profitieren. Informieren Sie sich auch über weitere spannende Möglichkeiten: