Passives Einkommen ist es schönes Extra - doch gilt es einige Dinge zu beach ...
Passives Einkommen ist es schönes Extra - doch gilt es einige Dinge zu beachtenFoto-Quelle: Adobe Stock

Passives Einkommen mit altersgerechten Immobilien erzielen

Für Geld zu arbeiten – das Prinzip ist hinlänglich bekannt. Geld für sich arbeiten zu lassen und so ein dauerhaftes passives Einkommen zu erzielen, klingt dagegen wie ein Traum. Ein Traum, der tatsächlich wahr werden kann! Wenn man bestimmte Dinge beachtet. Immobilienexperte Markus Egger sagt, welche.

Finanzielle Unabhängigkeit. Wie könnte die – ohne sechs Richtige im Lotto, ohne reiche Erbtante, ohne Mittelstürmerkarriere beim FC Bayern – real werden? Eine Antwort hört sich kompliziert an, ist aber eigentlich recht simpel: passives Einkommen. Doch braucht es das wirklich?

"Jeder wünscht sich doch, unabhängig zu sein", sagt Markus Egger, Prokurist bei der ERL Immovermittlung. Denn Unabhängigkeit schaffe Freiräume für andere Lebensbereiche. "Passives Einkommen kann helfen, glücklicher und sorgloser durchs Leben zu kommen."

Passives Einkommen ist das Fundament eines gezielten Vermögensaufbaus. Es ergänzt das aktive Einkommen, das aus einem Angestelltenverhältnis oder freiberuflicher Tätigkeit resultiert. "Passives Einkommen setzt aber Aktivität in der Vergangenheit voraus", konkretisiert Egger. Es ist das Ziel einer Reise, nicht der Anfang. Der Weg ist vielseitig.

Stock für passives Einkommen schaffen

Zunächst einmal braucht es eine Grundlage. Das kostet Zeit und Geld. Geld für ein passendes Investment. Zeit, um dieses Investment oder aber auch eine Geschäftsidee zu realisieren. Später soll dann einfach nur noch Geld aufs Konto fließen. Ganz ohne weiteres Zutun, quasi automatisch.

"Jeder entscheidet für sich selbst, zu welchem Zeitpunkt das Ziel erreicht werden soll", sagt Egger. Erfahrungsgemäß setzten die meisten auf ein Extraeinkommen in der Rente. Doch seien mittlerweile auch viele Lebensmodelle so gestrickt, dass man bereits vor dem offiziellen Rentenbeginn den Ruhestand genießen möchte. Das ist wegen der damit verbundenen staatlichen Renteneinbußen oft nur mit einem zusätzlichen Einkommen möglich. Einem Einkommen, für das man nichts mehr tun muss." Die entscheidende Frage ist: Wie kann ich das erreichen?

Markus Egger, Prokurist der Erl Immovermittlung GmbH, bei Video-Aufnahmen fü ...
Markus Egger, Prokurist der Erl Immovermittlung GmbH, bei Video-Aufnahmen für das Kundenportal "Mein ERL"Foto-Quelle: Alexander Schiechel

"Zinsen wurden ja praktisch abgeschafft", sagt Egger. Die gibt’s nicht mehr aufs Sparbuch und werde es höchstwahrscheinlich auch in Zukunft nicht wiedergeben. "Das heißt, was früher sparen war, ist heute investieren. Oder anders formuliert: Investieren ist das neue Sparen."

Wer also in irgendeiner Form Rendite erzielen will, muss investieren.

Investitionsstrategien für passives Einkommen

Um in den Genuss eines passiven Einkommens zu kommen, gibt es mehrere Investitionsstrategien: "Natürlich Immobilien mit einem gewissen Mietrücklauf", macht Egger deutlich. "Aber auch eine selbstständige Tätigkeit oder unternehmerische Beteiligung, etwa im Bereich Photovoltaik- beziehungsweise Windkraftanlagen."

Die Frage beim Investieren solle immer lauten, ob man nur einen Kapitalrücklauf oder auch eine Wertsteigerung mit entsprechender Substanz des Investments haben wolle. "Letzteres ist bei einer Immobilie in gewisser Weise immer gegeben, freilich mit unterschiedlichen Ausprägungen abhängig von Produktart und Standort", weiß Egger. "Vor allem, wenn man Vermögensaufbau größer denkt, womöglich über Generationen."

Aktien erfordern Know-How

Für den Immobilienexperten sind das die beiden typischen Möglichkeiten für passives Einkommen, weil hier immer ein monatlicher Geldstrom dabei sei. Gleichzeitig besteht natürlich auch die Möglichkeit, in Aktien zu investieren. Doch setzten Wertpapiere einen vergleichsweise großen Kapitalstock voraus, um später auch wirklich ausreichend passives Einkommen zu generieren.

"Zudem sollte man bei Wertpapieren erstens ein gewisses Grundwissen mitbringen und sich zweitens des damit verbundenen Risikos bewusst sein." Sehr wichtig sei vor allem ein längerer Anlage-Horizont. "Bei Kursschwankungen von 30, 40 Prozent könnte es fatal sein, im falschen Moment zu liquidieren."

Passives Einkommen mit altersgerechten Wohnformen

Im Vergleich dazu sind konservativere Geldanlagen wie Immobilien einfacher zu handhaben. "Insbesondere wenn einem wie bei altersgerechten Wohnformen der demographische Wandel zusätzlich in die Hände spielt", so Egger. Immobilien boomen, keine Frage. Oft ist in dem Zusammenhang von "Betongold" zu lesen. Doch müssen Kapitalanleger hier nicht auch initial sehr viel Geld aufwenden und anschließend Zeit und Nerven in Vermietung und Verwaltung stecken?

Markus Egger lacht.

"Die Höhe des Investments etwa in Pflegeimmobilien ist natürlich mit einem gewissen Eigenkapital verbunden." Doch gebe es hier mittlerweile viele einfache und günstige Finanzierungsmöglichkeiten bei Banken und Sparkassen sowie der KfW. Da sei es schon mit überschaubareren Geldbeträgen ab 20.000 Euro und einer gut zugeschnittenen Finanzierung möglich, in einem gewissen Zeitrahmen in den Bereich eines passiven Einkommens vorzustoßen.

Und was den Aufwand betrifft, so könne man den auch gut in dritte Hände geben, empfiehlt Egger. "Wir machen das ja in der ERL Immobiliengruppe sehr nachhaltig und erfolgreich bei unseren klassischen Wohnformen Betreutes und Barrierefreies Wohnen, aber auch bei den Mikroappartementanlagen. Da kümmern sich die Kollegen von der Hausverwaltung um das Management der Immobilie. Angefangen bei der Einstellung des Hausmeisters über Abrechnungen mit den Versorgern und Mietern. Und natürlich auch um Mietersuche und Bonitätsprüfung. Die Themen kann man also getrost bei uns abgeben."

Bei Pflegeimmobilien sei es sogar noch angenehmer für Kapitalanleger, weil ERL hier einen langfristigen Mietvertrag mit einem professionellen Betriebsträger abschließe, der sich dann um alles kümmere. "Damit ist das Investment sehr bequem", findet Egger.

In Pflegeimmobilien investieren?

Für Privatanleger ist diese Form der Altersvorsorge noch relativ neu, erfreut sich jedoch am Markt immer größerer Beliebtheit. Dies hängt vor allem damit zusammen, wie eine Pflegeimmobilie entsteht: Bauträger und Betreiber (freie Wohlfahrtsverbände, gewerbliche Träger oder Kommunen) tun sich zusammen. Während der Bauträger das Bauvorhaben realisiert, wird der Betreiber die Immobilie später nutzen. Noch ehe das Bauvorhaben umgesetzt wird, durchläuft die geplante Pflegeimmobilie mehrere Kontrollinstanzen.

Darstellung des Objekts "Appartements in Deggendorf Güterstraße" der ERL Immobiliengruppe

Appartements in Deggendorf Güterstraße

ab ca. 26 m²
ab 108.100,- €
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Zum Objekt

Investoren können schließlich Wohneinheiten erwerben und langfristig mit dauerhaften Mieteinnahmen rechnen. Und zwar ohne sich – wie bei einer Eigentumswohnung – um Mieter, Nebenkosten oder Instandhaltung kümmern zu müssen. Sollte der Investor später selbst von der Pflegeimmobilie Gebrauch machen wollen, greift das bevorzugte Belegungsrecht. Das bedeutet, ihm und seinen nahen Angehörigen wird der nächste freie Platz zur Selbstnutzung angeboten – unabhängig von der Belegung des eigenen Pflegeappartements.

Passives Einkommen: Wann fange ich an?

Wann aber ist der richtige Zeitpunkt, die Weichen für ein passives Einkommen zu stellen? "Im Grunde ist es nie zu spät", sagt Markus Egger. "Auch jenseits der 70 lässt sich noch passives Einkommen generieren und beispielsweise später vererben."

Klar ist dennoch: Je früher, desto besser. "Mittlerweile haben wir bei ERL auch Käufer mit Anfang, Mitte 20. Die haben neben klassischen Sparmöglichkeiten Immobilien für sich entdeckt. Das ist für sie ein neuer toller Baustein."

Denn: Ein entschuldeter Vermögenswert ist die Eintrittskarte in ein freies, passives Einkommen. Und ein großer Schritt in Richtung finanzieller Unabhängigkeit.

Christian Böhm
Christian Böhm

hält Pflege für eines der wichtigsten Themen überhaupt, weil sie jeden jederzeit in irgendeiner Form betreffen kann. Immobilien sind für ihn nicht nur Baukörper, sondern Orte der Begegnung. Und was die Zukunft betrifft, so ist Christian hoffnungsloser Optimist. An ERL mag er besonders, dass das Unternehmen voller großartiger Geschichten steckt. Sein Handwerk gelernt hat der gebürtige Niederbayer an der Deutschen Journalistenschule (DJS) in München.