Herr Seidl, Sie verwalten bei der ERL Immobiliengruppe mit 10 Mitarbeiterinnen rund 6500 Einheiten für die Eigentümer. Was ändert sich durch die WEG-Reform?
Ein großer Punkt sind die Änderungen bei der Eigentümerversammlung. Bislang musste es immer eine reine Präsenzveranstaltung einmal im Jahr geben. Teilnehmen konnte nur, wer auch physisch vor Ort war. Neu ist: Ab dem 1. Dezember 2020 ist ein sogenannter Hybrid erlaubt. Das heißt, die Eigentümerversammlung bleibt auch weiterhin im Kern eine Präsenzveranstaltung, doch können sich Eigentümer online dazu schalten. Aber – und hierin liegt die Krux – die Eigentümerversammlung muss erst beschließen, eine Hybridveranstaltung durchführen zu dürfen.
Doch das ist gerade schwierig.
Richtig, weil aufgrund der Corona-Pandemie aktuell keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden darf. Wie kommt man also an den Beschluss, eine Hybridveranstaltung durchzuführen? Eine Möglichkeit ist der Umlaufbeschluss. Dieser wiederum muss einstimmig erfolgen. Keiner darf sich enthalten, keiner darf dagegen sein, jeder muss seine Stimme abgeben. Man kann sich vorstellen, dass dies bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften schwierig werden kann. Ist nur ein Eigentümer dagegen, ist der Umlaufbeschluss gescheitert.
Immerhin gilt nun „Textform“ statt „Schriftform“. Was heißt das genau?
Eine wesentliche Neuerung im Gesetz ist, dass der Umlaufbeschluss nicht mehr schriftlich erfolgen muss. Bislang war eine Unterschrift auf einem Blatt Papier zwingend nötig. Nun wurde im WEG-Gesetz das Wort „Schriftform“ durch „Textform“ ersetzt. Das heißt, dem Verwalter muss eine Erklärung auf einem Medium vorliegen, das dauerhaft gespeichert werden kann. Das kann auch weiterhin Papier sein, aber auch eine E-Mail oder eine App, wo die Stimmabgabe digital möglich ist.
Auch braucht es künftig keine einstimmigen Beschlüsse mehr.
In der Versammlung genügt grundsätzlich nun die einfache Mehrheit. Das ist vor allem wichtig beim Punkt „bauliche Veränderung“. Zum Beispiel: Ein Wohnungseigentümer möchte vor der Hauseingangstüre ein Vordach haben. Früher mussten alle zustimmen, weil die optische Beeinträchtigung jeden Eigentümer betrifft. Besteht die WEG zum Beispiel aus 100 Personen war eine Umsetzung schwierig. Jetzt reicht die einfache Mehrheit.
Wo ist der Haken?
Bei der „baulichen Veränderung“ kommt §21 III WEG-neu ins Spiel. Hier geht es um die Kosten der Maßnahme. Grundsätzlich müssen nur die Eigentümer zahlen, die zugestimmt haben. Aber: Alle Wohnungseigentümer müssen die Kosten entsprechend ihres Miteigentumsanteils tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde.
Werden durch die Gesetzesnovelle Kompromisse einfacher?
Kompromisse gibt’s nur, wenn zwei oder mehrere Seiten aufeinanderzugehen. Wieviel Konfliktpotenzial die neuen Regelungen mit sich bringen, wird sich erst noch zeigen. Der große Vorteil an der neuen Gesetzeslage ist: In fast jeder WEG gibt es traditionell eine Person, die pauschal gegen alles ist. In der Vergangenheit konnte ein Eigentümer bei baulichen Veränderungen alles sperren. Dem hat der Gesetzgeber nun einen Riegel vorgeschoben, was auch eine der Hauptintentionen der Novelle war. Ich finde das gut. Und ich denke, dass ist auch für eine WEG gut.
Auch die Elektromobilität schlägt sich im Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz, wie die WEG-Reform vollständig heißt, nieder.
Jeder Wohnungseigentümer hat ab sofort einen Anspruch darauf, eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug in der Tiefgarage oder an seinem Stellplatz einbauen zu lassen – auf eigene Kosten.
Der Verwalter soll künftig auch mehr entscheiden dürfen.
Aber nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, wie es im Gesetz heißt. Was das dann in der Praxis bedeutet, wird man sehen. Bei den Neuformulierungen im Gesetz wird man das Richterrecht abwarten müssen, also sehen, wie die Gerichte entscheiden.
Verwalter – das klingt sehr technisch. Was muss man für den Job mitbringen?
Das Schöne an dem Beruf ist, dass er sich aus mehreren Komponenten zusammensetzt: Man muss natürlich fachlich kompetent sein, die Rechtslage kennen und Abrechnungen erstellen können. Aber man muss auch Vermittler sein, braucht also ein Gespür fürs Miteinander, fürs Zwischenmenschliche. Also fachliche Kompetenz auf der einen und das Menschliche auf der anderen Seite.
Was ist noch wichtig?
Ein gewisses Auftreten schadet nicht. Es ist ganz gewiss nicht einfach, vor 50 oder 100 Leuten eine Eigentümerversammlung zu leiten. Gerade wenn man sich auch mal unangenehmen Fragen stellen muss. Ein technischer Sachverstand ist zusätzlich nicht schlecht, Stichwort: Heizungsanlage oder Aufzug. Zu den Aufgaben des Objektbetreuers zählt ja auch die regelmäßige Hausbegehung.
Die wichtigsten Änderungen laut Bundesjustizministerium im Überblick:
- Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer erhält grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihr beziehungsweise ihm auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet werden.
- Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wird vereinfacht, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Dabei werden Wohnungseigentümer zugleich vor unverhältnismäßigen Kosten geschützt.
- Die Organisation der Verwaltung wird effizienter. Zugleich wird der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.
- Die Qualität der Verwaltung wird erhöht, indem den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben wird, die Verwaltung einem zertifizierten Verwalter zu übertragen, der seine Sachkunde in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat.
- Die Online-Teilnahme an Versammlungen kann gestattet werden.
- Das Streitpotential in der Gemeinschaft soll reduziert werden, indem streitträchtige Vorschriften klarer gefasst werden. Lässt sich ein Streit nicht vermeiden, soll eine Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern.
Wohneigentum wichtiger Baustein der Altersvorsorge
Bundesjustizministerin Christine Lambrecht war nach der Verabschiedung der WEG-Reform im September voll des Lobes über die beschlossenen Änderungen. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz werde das WEG an die Bedürfnisse der Zukunft angepasst, so die SPD-Politikerin. Das WEG sei seit seiner Einführung 1951 nur punktuell geändert worden und dennoch eine Erfolgsgeschichte.
Es erlaube die Schaffung von „Eigentum auf der Etage“ und ermögliche breiten Teilen der Bevölkerung, Immobilieneigentum zu erwerben. „Für viele ist die Schaffung von Wohneigentum ein wichtiger Baustein bei der privaten Altersvorsorge“, so die Ministerin.
